토지거래허가제 일시 해제 후 수도권 거래량·주담대가 급증하자, 금융위가 긴급회의로 '수도권 중심 대출 조이기'를 즉시 확정했습니다.
📈 배경
- 4월부터 은행권 가계대출 증가폭 확대(주담대 중심), 6월까지 지속.
- 수도권 주택 거래량 급증(전국 3월 6.7만건)에 따라 수도권 주담대 급팽창.
- 금리 인하 기대까지 겹쳐 레버리지(빚) 활용 매수가 시장을 자극.
5대 조치 (6.28 즉시 시행)
② 자율관리 확대
- 추가주택 LTV0·전세대출·신용대출 규제 全 금융권
계보상 위치 : 6·27이 대출 규제의 출발점. 이후 9·7(공급) → 10·15(규제지역 확대) → 26년 가계부채(만기연장 제한·절연) → 8·13(선별완화)으로 이어집니다.
- 금융권 자체대출 총량목표를 하반기(7월~)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축
- 정책대출(디딤돌·버팀목·보금자리론) 연간 공급계획 대비 25% 감축
- 매주 가계부채 점검회의로 밀착 관리, 규제 준수·지역별 대출동향 모니터링
일부 은행만 하던 조치를 제2금융권 포함 모든 금융권 공통으로 확대했습니다.
추가주택 구입 주담대 금지
- 수도권·규제지역 2주택+ 또는 미처분 1주택의 추가구입 주담대 LTV=0
- 처분조건부 1주택(6개월 내 처분)은 무주택 동일(비규제 70%·규제 50%)
생활안정자금 주담대
- 수도권·규제 1주택 최대 1억, 다주택 금지
- 지방 주택은 금융사 자율
대출만기 30년 제한
- 수도권·규제 주담대 만기 30년 이내로 제한 → DSR 우회 방지
전세·신용대출
- 소유권 이전 조건부 전세대출 금지(갭투자 차단)
- 신용대출 한도 연소득 이내
기존엔 LTV 비율만 규제했지만, 이번에 수도권·규제지역 주택구입 주담대에 집값과 무관한 절대 한도 6억원을 처음 신설. 고가주택에 과도한 대출을 막습니다.
- 실제 대출은 6억 한도 내에서 LTV·DTI·DSR에 따라 결정
- 정책대출(자체한도)·중도금대출은 제외, 단 잔금대출 전환 시 6억 한도 적용
이 6억 한도가 10·15에서 집값별 차등(15억↑ 4억·25억↑ 2억)으로 더 강화됩니다.
- 생애최초 주담대 LTV 80 → 70% + 6개월 내 전입의무(정책대출 디딤돌·보금자리론도 동일 적용)
- 주택구입 주담대 6개월 내 전입의무 — 대출은 실거주 목적에 한정
- 전세대출 보증비율 90 → 80%(수도권·규제지역, 7.21 시행)
정책대출(주택기금) 한도 축소
- LTV(담보인정비율)
- 집값 대비 빌릴 수 있는 비율. 규제지역 유주택 추가구입은 0%로 사실상 대출 봉쇄.
- DSR(총부채원리금상환비율)
- 소득 대비 원리금 상환 부담 비율. 만기를 늘려 DSR을 회피하는 걸 막으려 만기 30년 제한.
- 총량관리
- 금융권 전체 가계대출 증가 '총량'에 목표를 두고 조이는 방식. 하반기 자체대출 50% 감축.
- 처분조건부 1주택
- 기존 집을 정해진 기간(6개월) 내 팔기로 약정하면 무주택자처럼 대출 허용.
- 조건부 전세대출
- 매수자가 세입자 전세금으로 잔금을 치르는 갭투자용 전세대출. 이번에 금지.
- 생활안정자금 주담대
- 집을 담보로 생활비 등을 빌리는 대출. 수도권·규제 1주택 1억·다주택 금지.
- 영끌
- '영혼까지 끌어모아' 대출로 집을 사는 것. 6·27로 사실상 제동.
- 정책대출
- 디딤돌(구입)·버팀목(전세)·보금자리론 등 정부 지원 저리 대출. 한도 축소.
🙆 상대적으로 영향 적음
- 시행 전 계약 완료자 — 경과규정으로 신뢰이익 보호
- 지방(규제지역 外) 실수요 — 상당수 규제서 제외
- 현금 매수자 — 대출 규제 무관
- 실거주 무주택 서민 — 여신심사위 예외 배려 유도
🙅 불리해지는 쪽
- 갈아타기 1주택자 — 미처분 추가구입 LTV0, 주담대 6억 한도
- 다주택자 — 추가구입·생활안정자금 대출 금지
- 갭투자 — 조건부 전세대출 금지
- 고가주택 매수자 — 6억 절대한도
- 영끌·신용대출 활용층 — 신용대출 연소득 이내, 정책대출 한도↓
즉각 효과
- '영끌' 차단 → 매수 여력 급감, 단기 거래·상승세 진정
- 발표 후 한 달 만에 상승폭 축소(초기 효과)
한계·부작용
- 공급 확대 없이 수요만 눌러 근본 원인 미해결
- 8월 말부터 한강벨트 중심 재상승 → 10·15로 이어짐
실수요 반발
- 계약했는데 잔금대출 축소 등 불편·민원
- 이 불만이 이후 8·13의 '실수요 선별완화' 배경
이후 전개
- 추가조치 예고(규제지역 LTV·DSR 확대) → 실제로 9·7·10·15로 실행
종합 : 6·27은 강력한 수요 억제로 단기 진정에 성공했지만 공급이 병행되지 않아 재상승을 막지 못했고, 이후 정부는 공급(9·7)과 추가 규제(10·15)를 잇따라 내놓게 됩니다.
- 시장·언론 — "'영끌'의 시대는 끝났다"는 평가. 주담대 6억 절대한도·추가구입 LTV0의 충격이 컸음.
- 실수요·창구 — 시행 직후 "계약했는데 대출이 줄었다"는 혼선·민원 다수(금융위도 창구 교육 당부).
- 연구기관 — 강한 수요관리로 단기 안정 효과는 인정하나, 공급 병행 없이는 지속성에 한계 지적.