"집값 불안의 근본 원인은 공급 부족" — 인허가가 아닌 실제 착공 기준으로 5년 135만호를 짓겠다는 목표를 세우고, 공공이 직접 나섭니다.
① 공공택지 신속공급 37.2만호+
- LH 직접시행(택지 매각 안 함)+용적률 상향 → +6만호
- 비주택용지(상업 등) 주택 전환 → +1.5만호
- 인허가·보상 조기화(사업기간 2년+ 단축) → +4.6만호
- 서리풀·과천 '29 착공, 신규택지 3만호 검토
② 도심 공급 (노후·유휴·정비)
- 노후 공공임대 용적률 500% 재건축 → 2.3만호
- 유휴 국공유지·노후청사 특별법 → 2.8만호
- 도심복합사업 일몰 폐지 → 5만호
- 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 → 6.3만호
- 정비사업 절차개선(최대 3년 단축) → 5년 23.4만호 지원
③ 민간 주택사업 여건 개선
- 35년 된 실외 소음기준·과도한 학교용지 기부채납 개선
- 공실상가 활용 비아파트·모듈러 공급 확대
- 신축매입임대 5년 14만호, 공공지원 민간임대 2.1만호
- 공적 보증 확대로 건설사 자금지원
④ 거래질서 확립 · 수요관리
- 부동산 감독·조사·수사 조직 신설(5개 기관)
- 국토부 장관 토지거래허가구역 지정권(지역 무관)
- 규제지역 주담대 LTV 50→40%, 임대사업자 주담대 LTV=0
- 1주택자 수도권·규제지역 전세대출 한도 2억 일원화
계보상 위치 : 9·7(공급 청사진)이 뿌리입니다. 여기서 부족했던 수요 억제를 10·15(2025)가 강화하고, 공급 속도를 8·13(2026)이 끌어올렸으며, 세제는 2026 세제개편안으로 재설계됐습니다.
이번 대책의 핵심 축. "택지를 팔면 건설사가 땅만 사두고 안 짓는다"는 문제를 공공이 직접 짓는 방식으로 해결.
- LH 직접시행 — LH가 공동주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 주택 건설사업 시행. 불황기 착공 지연 방지 + 용적률 상향으로 '30년까지 수도권 6만호 추가.
- 비주택용지 주택 전환 — 장기간 미사용·과다 계획된 상업용지 등을 심의 거쳐 주택용지로 → 1.5만호 이상.
- 단계별 조기화 — 인허가·보상 등 반복 지연요인을 맞춤 단축해 사업기간 2년 이상 단축 → 4.6만호 추가.
- 기존·신규 택지 — 서리풀·과천 과천지구 '29년 착공, 중장기 신규택지 3만호 검토 + 신도시 교통개선.
- 조기 분양 — 3기 신도시 등에서 '25년 0.5만호, '26년 2.7만호 공공주택 분양.
주거 선호가 높은 도심에, 놀고 있는 땅과 낡은 시설을 다시 짓는 방식으로 공급.
노후시설·유휴부지
- 역세권 30년+ 노후 공공임대 → 용적률 500% 전면 재건축 2.3만호
- 유휴 국공유지·30년+ 노후청사 의무 복합개발(특별법, LH·캠코) 2.8만호
- 미사용 학교용지 용도해제(특별법) 3천호+
- 위례업무용지·강서 공공청사부지 등 서울 유휴부지 4천호
정비사업 촉진
- 공공 도심복합사업 일몰 폐지+용적률 상향 5만호
- 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 6.3만호
- 정비 절차 개선(사업기간 최대 3년 단축)+사업성 개선 → 5년 23.4만호 지원
- 공공·민간 재개발·재건축 용적률 인센티브(민간은 공론화)
- 낡은 규제 개선 — 35년 유지돼 온 주택 실외 소음기준, 과도한 학교용지 기부채납 요구 등 사업 저해 규제를 합리화.
- 비아파트·모듈러 — 도심 공실상가 등을 활용한 주택공급으로 비아파트 지원, 모듈러 공법 확대.
- 단기 공급 — 신축매입임대 5년 14만호, 공공지원 민간임대 5년 2.1만호 착공('26~'27에 50% 집중).
- 자금지원 — 공적 보증 공급 확대로 주택 건설사업자 자금 지원 강화.
공급 대책이지만 수요·대출 관리도 함께 담겼습니다. 이 조치들이 10·15 대책의 출발점이 됩니다.
대출 수요관리
- 규제지역 주담대 LTV 50 → 40% 강화
- 수도권·규제지역 주택매매·임대사업자 주담대 제한(LTV=0)
- 1주택자 수도권·규제지역 전세대출 한도 2억원 일원화
- 주담대 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등
감독·거래 투명성
- 국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원 참여 조사·수사 조직 신설
- 기획조사(국토부)·세무조사(국세청) 집중, 자금출처 제출 구체화
- 국토부 장관이 지역 무관 토지거래허가구역 지정 가능하도록 개선
※ 항목별 물량은 목표·기대치로 일부 중복·추정 포함. 총량은 기존 계획+추가분 합산 기준.
- 착공 기준 vs 인허가 기준
- '인허가'는 지어도 된다는 허가(실제 안 지어질 수도), '착공'은 실제 삽을 뜨는 것. 체감·실현성이 높은 착공으로 목표 관리.
- LH 직접시행
- LH가 조성한 택지를 민간에 팔지 않고 직접 아파트를 지어 공급하는 방식. 건설사가 땅만 사두고 미루는 것을 방지.
- 공공 도심복합사업
- 조합 절차를 생략하고 공공이 주도해 도심을 빠르게 개발하는 사업. 일몰(기한)을 폐지해 동력 확보.
- 노후계획도시
- 1기 신도시(분당·일산 등)처럼 조성 20~30년 지난 계획도시. 특별법으로 정비를 촉진.
- 신축매입임대
- 민간이 지은(또는 지을) 주택을 공공(LH 등)이 통째로 사서 임대로 공급. 단기 공급에 빠름.
- 용적률
- 땅 면적 대비 지을 수 있는 건물 연면적 비율. 높일수록 같은 땅에 더 많이 지을 수 있음(노후임대 500%).
- LTV(담보인정비율)
- 집값 대비 대출 한도 비율. 규제지역 50→40%로 강화.
- 토지거래허가구역
- 살 때 사전허가·실거주 의무가 붙는 구역. 이번에 국토부 장관이 지역 무관하게 지정 가능하도록 개선(10·15에서 실제 광범위 지정).
🙆 유리 / 기대
- 무주택 실수요 — 중장기 대량 공급(135만호)으로 내 집 마련 기회·심리 안정 기대
- 공공분양 대기자 — 3기 신도시·서리풀·과천 등 착공·분양 가속
- 정비사업 조합 — 절차 3년 단축·용적률 인센티브
- 건설업계 — 공적 보증 확대, LH 직접시행 물량
🙅 불리 / 부담
- 다주택자·임대사업자 — 주담대 LTV=0, 전세대출 2억 제한
- 규제지역 매수자 — LTV 50→40% 축소
- 투기·시장교란 — 감독조직·기획조사·세무조사 강화
- 즉시 효과 기대층 — 착공~입주 시차가 커 단기 체감은 제한
공급 신호
- '착공' 기준·공공 직접시행으로 공급 실현 의지를 강하게 발신
- 중장기 수급 개선 기대 → 단기 심리 안정 시도
- 단, 착공~입주 시차로 즉효는 제한
수요 억제 시작
- LTV 40%·임대사업자 LTV0·토허구역 지정권 → 10·15 초강력 규제의 토대
실효성 관건
- 다수 과제가 특별법·법 개정 필요 → 국회 통과가 핵심 변수
- 실제 후속법안 지연 지적 → 이행 점검체계로 보완(8·13에서 총리 주재 점검회의)
이후 전개
- 공급 미흡·집값 재상승 → 10·15 규제 → 세제개편 → 8·13 공급가속으로 연쇄
- 8·13은 사실상 9·7의 '이행력 제고판'
종합 : 9·7은 새 정부 부동산 정책의 설계도. 공공택지 방점·즉시착공 방안은 실효성 있다는 평가를 받았지만, 다수 과제가 입법에 묶여 속도가 관건이었고, 이 한계가 이후 10·15(규제)·8·13(가속)으로 이어졌습니다.
- 연구기관(건산연 등) — 공공택지에 방점을 두고 즉시 착공 가능한 방안(LH 직접시행·토지이용 효율화·비주택용지 전환)을 제시한 점은 실효성 있다는 평가. 공급량 부족 불안 완화에 기여 기대.
- 시장·언론 — "'착공' 기준 전환"과 공공 주도 강화는 긍정적이나, 다수가 특별법·법 개정 사항이라 실현 속도에 의문.
- 후속 지적 — 발표 후 후속 법안들이 장기간 국회 표류("닥치고 공급한다더니 10개월째 표류")하며 실효성 논란. → 이후 대책들이 이행·점검을 강화하는 배경.