6·27 대책으로 잠시 안정됐던 집값이 8월 말부터 한강벨트 → 서울 전역·경기로 다시 번지자, 정부가 '골든타임'을 이유로 초강력 규제 카드를 꺼냈습니다.
📈 정부가 본 시장 상황
- 재상승 — 6·27 후 상승폭 축소됐다가 8월 말부터 재확대. 성동·마포·광진·양천·영등포 등 한강 인접지 급등 → 서울 전역 확산.
- 경기 확산 — 성남 분당(+1.17%)·안양 동안(+0.88%)·과천(+0.87%)·광명·하남 등 강남 인접 경기지역 상승.
- 비규제지 풍선효과 — 서울 규제지역(강남3구·용산)은 잠잠한데 비규제지역 거래량·갭투자가 빠르게 증가.
- 유동성·공급불안 — 금리 인하로 주담대 금리 2%대 진입, M2 증가율 장기평균 상회. 수도권 입주물량 '25e 16.1 → '26e 11.2만호로 급감(10년평 17.9).
대책의 성격 : 8·13(2026) 대책이 '공급+선별완화'였다면, 10·15는 그 이전 단계의 순수 '수요억제·대출조이기' 대책입니다. 5대 축 = ①수요관리(규제지역) ②금융규제 ③세제 합리화 ④거래질서 ⑤9.7 공급 후속.
조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 12곳으로 대폭 확대했습니다.
어디가 묶였나
경기 12곳 : 과천 · 광명 · 성남(분당·수정·중원) · 수원(영통·장안·팔달) · 안양 동안 · 용인 수지 · 의왕 · 하남
토지거래허가구역(토허구역)
- 대상 : 위 지역(서울 전역+경기 12곳)의 아파트 + 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대
- 효력 : 10.20일부터(공고 5일 후). 10.20 이후 계약은 구청장 사전 허가+실거주 의무. 10.20 전 계약자는 허가·실거주 의무 없음.
조정대상지역·투기과열지구는 10.16일, 토지거래허가구역은 10.20일 효력. 강남·서초·송파·용산은 기존 지정 유지.
"풍부한 유동성이 부동산으로 쏠리지 않게" — 대출을 집값 구간별로 더 촘촘히 조였습니다.
주담대 한도 '집값별 차등'
- 스트레스 DSR 금리 1.5 → 3.0% 상향(수도권·규제지역 주담대) → 한도 축소 효과
- 1주택자 전세대출 이자 DSR 반영 — 1주택자(주택 지역 무관)가 수도권·규제지역서 임차인으로 전세대출 시 이자상환분을 DSR에 산입
- 은행권 주담대 위험가중치 하한 15 → 20%, 시행 '26.4 → '26.1월로 조기
규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약·정비사업에 광범위한 제약이 걸립니다.
대출
- 주담대 LTV : 무주택 40%, 유주택 0%, 한도 6억↓, 6개월 내 전입의무
- 생활안정자금 주담대 : 1주택 최대 1억, 다주택 금지
- 전세대출 : 소유권이전 조건부 금지, 보증비율 80%, 1주택자 한도 2억
- 신용대출 1억 초과 보유차주 1년간 규제지역 주택구입 제한
세제
- 다주택 취득세 중과(2주택 8%·3주택 12%)
- 다주택 양도세 중과+장특공제 배제(현재 한시유예 '22.5~'26.5)
- 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
청약·전매
- 전매제한 수도권 3년, 재당첨 제한 7년(조정)/10년(투기)
- 1순위 자격 강화, 가점제 비율 확대, 거주자 우선공급
정비사업
- 재건축 조합원 지위양도 제한(조합설립인가 후)
- 재개발 조합원 지위양도 제한(관리처분인가 후)
- 재건축 조합원 1주택 공급 제한(1+1 예외), 5년 내 타 정비사업 분양신청 불가
부동산 세제 합리화 (방향)
- 이번엔 구체안 없이 '방향'만 제시 — 시장 영향·과세형평 감안해 종합 검토
- 연구용역 + 관계부처 TF로 보유세·거래세 조정, 특정지역 수요쏠림 완화 검토
- "생산적 부문 자금 유도 + 응능부담 원칙 + 국민 수용성" 고려
※ 이때 예고된 세제 방향이 이후 2026 세제개편안(종부세 가액기준·양도세 거주공제)으로 구체화됩니다.
거래질서 확립 (범정부 단속)
- 국무총리 소속 부동산 불법행위 감독기구 신설(산하 수사조직)
- 국세청 : 초고가주택(30억+)·고가 증여 전수검증, 탈세 신고센터, 7개 지방청 정보수집반
- 경찰청 : 841명 부동산 범죄 특별단속(집값 띄우기·부정청약·정비비리)
- 국토부 : 신고가 후 해제 '가격띄우기' 기획조사 / 금융위 : 사업자대출 용도외 유용 전수조사
규제만이 아니라 공급도 병행한다는 메시지. '26~'30 수도권 135만호 목표를 위한 9.7대책 후속조치에 속도.
- 도시정비법 개정 등 공급 후속법률 20여 건 연내 국회 통과 추진, 주택공급점검 TF(격주)
- 서울 우수입지 노후 영구임대 재건축 2.3만호(분양+임대 혼합) 사업계획
- 서리풀지구(2만호) 지구지정 6월→3월말 조기화, 과천지구(1만호) 착공 앞당김, '29년 분양 목표
- 신축매입임대 7천호 연내 모집, 성대야구장·위례업무용지 예타면제, 수도권 신규택지 3만호 입지 검토
- 조정대상지역
- 집값·청약이 과열된 곳에 대출·세제·청약·전매를 규제하는 지역. 이번에 서울 전역+경기 12곳으로 확대.
- 투기과열지구
- 조정대상지역보다 더 센 규제(재당첨 10년, 조합원 지위양도 제한 등). 서울 전역+경기 12곳 동일 지정.
- 토지거래허가구역(토허구역)
- 일정 규모 이상 부동산을 살 때 구청장 사전 허가가 필요하고 실거주 의무가 붙는 구역. 갭투자 원천 차단.
- 스트레스 DSR
- 미래 금리 상승을 가정해 대출 한도를 보수적으로 계산하는 가산금리. 1.5→3.0%로 올려 한도를 더 줄임.
- 갭투자
- 전세보증금을 끼고 적은 돈으로 집을 사는 것. 토허구역 실거주 의무로 사실상 봉쇄.
- 조합원 지위양도 제한
- 규제지역 재건축·재개발에서 조합원 자격이 넘어가지 않게 막는 것. 사면 조합원이 못 되고 현금청산 대상이 됨.
- LTV
- 집값 대비 대출 가능 비율. 규제지역 무주택 40%, 유주택 0%.
- 위험가중치
- 은행이 대출에 대해 쌓아야 하는 자본의 기준. 하한을 15→20%로 올리면 은행의 주담대 취급 여력이 준다.
🙆 상대적으로 유리 / 영향 적음
- 10.20 전 계약 완료자 — 토허구역 허가·실거주 의무 없음
- 실거주 무주택 실수요자 — 규제는 받지만 생애최초 LTV 70% 등 유지
- 비규제 지방 실수요 — 이번 규제지역서 제외
- 중장기 공급 후속(서리풀·과천 등) 대기 실수요
🙅 불리해지는 쪽
- 갈아타기·상급지 이동 1주택자 — 유주택 LTV 0%, 25억↑ 주담대 2억으로 자금 융통 곤란("갈아타기 막혔다")
- 고가주택(15·25억↑) 매수자 — 대출 한도 대폭 축소
- 다주택자·갭투자 — 토허구역 실거주 의무, 전세대출 규제, 세제 중과
- 규제지역 정비사업 매수자 — 조합원 지위양도 제한→현금청산 위험
- 비규제지 풍선효과 노린 투자 — 감독기구·단속 강화
거래·가격
- 토허구역+대출규제로 단기 거래량 급감·관망 예상
- 과거 토허구역 지정 후 갭투자 비율 급락(4월 53%→8월 5%) 사례 → 투자수요 위축
- 단, 공급부족이라는 근본 원인은 그대로라 추세 반전엔 한계(증권가 시각)
풍선효과
- 서울·경기 핵심지를 광범위하게 묶어 비규제지 풍선효과 차단 시도
- 그럼에도 규제 경계 밖 지역으로 수요 이동 가능성 상존
전월세
- 매매 봉쇄+실거주 의무 → 일부 전세 수요 전환 가능
- 1주택자 전세대출 DSR 산입으로 임차 여력에도 영향
이후 전개
- 여기서 예고된 세제 방향 → 2026 세제개편안(종부세·양도세)으로 구체화
- 규제(10·15) → 공급(8·13, 2026)로 정책 축이 이동
종합 : 10·15는 '수요를 강하게 누른' 대책. 단기 진정 효과는 크지만 공급 해결이 병행되지 않으면 한계라는 평가가 많았고, 실제로 이후 정책은 공급 확대(8·13)와 세제 재설계(세제개편안)로 이어졌습니다.
- 실수요·커뮤니티 — 시행 첫날부터 "이제 집 못 판다", "갈아타기도 막혔다"는 불만. 유주택자 LTV 0%·고가 주담대 축소에 이동 실수요 반발.
- 증권가 — "단기 거래 위축은 오겠지만, 공급 부족이라는 근본 원인이 그대로라 상승 추세를 꺾긴 어렵다"는 신중론.
- 전문가 — "부동산은 결국 신뢰의 게임" — 규제 일변도보다 공급 신뢰가 관건이라는 지적.
- 공통 — 세제는 방향만 나와 불확실성. 이후 세제개편안·공급대책으로 이어질 것이라는 관측(실제로 그렇게 전개).