세입자가 살고 있어 바로 입주할 수 없는 허가구역 주택을 살 때, 실거주 유예를 신청할 수 있는 기한이 1년 늘고 갱신계약 기간까지 유예가 인정됩니다. 다만 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로입니다.
'27.12.31
실거주 유예 신청 기한 ('26.12.31에서 1년 연장)
+갱신 2년
잔여 임차기간에 더해 갱신계약 1회(최대 2년) 인정
'26.10.1
시행·신청 시작 (시행령 개정, 9.18 입법예고)
2년
입주 후 거주의무 유지 무주택 요건('26.5.12 이후) 유지
발표 : 국토교통부(장관 김윤덕) | 근거 : 부동산 거래신고법 시행령 개정안(9.18 입법예고 → 10.1 시행 예정) | 배경 : 여당 원내대책회의(9.15) 제안 반영
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한 줄 요약
토지거래허가구역에서는 집을 사면 직접 들어가 살아야 합니다. 세입자가 있는 집은 그래서 거래가 막혔는데, 5월에 "임대차 기간이 끝날 때까지 입주를 미뤄도 된다"는 유예가 생겼고, 이번에 그 유예를 더 오래·더 넓게 쓸 수 있게 했습니다.
신청 기한 연장 : 실거주 유예 신청을 2027년 12월 31일까지 할 수 있습니다(종전 2026년 12월 31일).
인정 범위 확대 : 지금 세입자의 남은 계약기간뿐 아니라 갱신계약(1회, 최대 2년)이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다.
바뀌지 않는 것 : 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 입주 후 2년간 거주해야 합니다. 허가 후 4개월 안에 등기도 그대로입니다.
언제부터 : 2026년 10월 1일부터 신청. 시행일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용됩니다.
왜 나왔나 : 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 같은 세제 개편으로 임대 중인 주택이 시장에 나오는데, 허가구역에서는 세입자 때문에 살 사람이 없었습니다. 매도는 열어 주되 세입자는 내보내지 않도록 보완한 조치입니다.
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5월 조치와 무엇이 달라지나
바뀐 것은 두 가지, 신청 기한과 인정 범위입니다.
구분
2026년 5월 조치
이번 조치(10.1 시행)
실거주 유예 신청 기한
2026. 12. 31.까지
2027. 12. 31.까지 (1년 연장)
입주 유예 인정 범위
현 임차인의 잔여 계약기간까지
잔여 기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)
최대 입주 유예
잔여 기간(최대 2년)
시행일부터 최대 3년 3개월(신청 기간 15개월 + 갱신 24개월). 늦어도 2029년까지 입주
매수자 요건
'26.5.12부터 계속 무주택
동일
거주의무
입주 후 2년
동일
취득(등기) 기한
허가 후 4개월
동일
매입임대 아파트(등록임대주택) 특례
조정대상지역의 매입임대 아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나, 투기과열지구 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한되는 경우 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀립니다. 이때는 실거주 유예 신청 기간도 그 시점(의무임대 종료일, 이전고시일 등)부터 15개월간으로 함께 조정됩니다.
참고 : 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 제한됩니다.
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유예 기간은 어떻게 계산하나
시행일(2026년 10월 1일)에 어떤 임대차계약이 걸려 있는지, 갱신계약이 있는지에 따라 입주해야 하는 날이 정해집니다.
갱신계약이 없는 경우
시행일 당시 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 입주 유예
시행일로부터 최대 2년, 즉 2028년 9월 30일까지는 입주
갱신계약이 있는 경우
최초 계약(시행일 당시) + 갱신계약 종료일까지 입주 유예
갱신 인정 요건 ① 실거주 유예 신청 전에 갱신계약 체결 ② 갱신계약이 신청 기간('26.10.1~'27.12.31) 안에 시작
예시로 보는 타임라인
2026. 10. 1.
시행. 이날 기준 세입자가 있는(또는 전세권이 설정된) 허가구역 주택이 대상
2026. 10. 1. ~ 2027. 12. 31.
실거주 유예 신청 기간(15개월). 허가 후 4개월 안에 등기
최초 계약 종료일
갱신이 없으면 여기까지 입주(최대 2028. 9. 30.)
갱신계약 종료일
신청 전에 체결된 갱신계약(1회, 최대 2년)이 신청 기간 안에 시작했다면 여기까지 입주. 최대 2029년
입주 후 2년
거주의무. 이 기간에는 다른 곳으로 옮길 수 없음
주의 : 갱신계약은 "유예 신청 전에 체결"되어 있어야 합니다. 유예를 먼저 받고 나중에 갱신하는 순서는 인정되지 않습니다.
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그대로인 것 : 실수요 원칙
유예가 늘어도 허가구역의 실거주 원칙은 그대로입니다. 김이탁 국토교통부 1차관은 "무주택 실수요자 요건과 2년간 거주의무를 유지해 실수요 중심으로 거래가 이루어지도록 하면서 투기적 수요는 철저히 차단하겠다"고 밝혔습니다.
무주택 요건
2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 사람만 매수 가능
중간에 주택을 보유한 이력이 있으면 대상 아님
거주의무
입주 후 2년 실거주
유예는 입주 시점을 미룰 뿐, 의무 기간은 줄지 않음
취득 기한
허가받은 후 4개월 안에 등기
5월 조치와 동일
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중개 현장 체크리스트
세입자 있는 허가구역 매물을 다룰 때 매도인·매수인에게 확인시켜야 할 것들입니다.
거래가 쉬워지는 경우
세입자 계약이 1년 넘게 남은 허가구역 주택. 종전에는 2026년 안에 신청해야 했지만, 이제 2027년 말까지 여유가 생겼습니다.
세입자가 갱신을 원하는 주택. 갱신계약을 먼저 맺고 유예를 신청하면 매수인은 최대 2년 더 입주를 미룰 수 있습니다.
세제 개편으로 처분을 고민하는 다주택자·매입임대 사업자의 허가구역 매물. 매수 수요가 열립니다.
여전히 안 되는 경우
2026년 5월 12일 이후 한 번이라도 주택을 보유한 매수인. 유예와 무관하게 허가 대상이 아닙니다.
입주 뒤 2년 안에 다시 임대하려는 계획. 거주의무 위반입니다.
유예를 받은 뒤에 맺는 갱신계약. 신청 전에 체결된 갱신만 인정됩니다.
2029년을 넘기는 입주 계획. 최대 유예 한도를 넘습니다.
계약 전 확인 순서
① 매수인 무주택 이력 : 2026년 5월 12일 이후 세대 기준 주택 보유 여부.
② 임대차계약서 : 시행일(10.1) 당시 유효한 최초 계약의 종료일. 전세권 설정 여부.
③ 갱신 계획 : 갱신할 거라면 유예 신청 전에 체결하고, 시작일이 2027년 12월 31일 이전인지.
④ 일정 : 허가 → 4개월 내 등기 → 계약 종료일 입주 → 2년 거주. 특약에 입주 예정일과 거주의무를 명시.
⑤ 매입임대 아파트 : 의무임대 종료일·이전고시일 기준으로 신청 기간이 따로 계산되는지 확인.
Propnet 활용 : 통합 지도(propnet.kr)에서 매물 클릭 시 필지 정보와 정비구역 여부를 함께 보고, 투기과열지구 재건축·재개발 단계(조합설립인가·관리처분인가)는 개발 레이어에서 확인할 수 있습니다.